購房合同不成立定金退回是需要分情況的，如果合同內存在欺詐、重大誤解的情況下，是可以要求將合同撤銷并且要求賣方返還定金，如果合同合法有效的情況下，定金是不能返還的。與合同無效的區別在于兩者的法律含義是不同的、兩者的法律關系也是不同的。
一、購房合同不成立定金能退回嗎
購房合同不成立定金能退回，但是需要確認協議的效力，如果合同無效，定金應該全部返還。例如：沒有經濟適用房購買資格的購買未滿五的經濟適用房協議應屬無效協議，因為經濟適用房是保障性住房，是解決住房困難問題人的住房問題，是有資格準入性質，特別是未滿五年的經濟適用房只能賣給有經濟適用房購買資格的人;
其次要確認協議有無有欺詐、重大誤解等情況，如果有，可以在簽訂協議之日起一年之內請求人民法院撤銷，在協議撤銷后，定金應該全部返還。例如，如果賣家隱瞞房屋有重大安全隱患的情況，就屬于欺詐。
二、購房合同不成立與合同無效的區別是什么
購房合同不成立與合同無效的區別在于：
1.兩者的法律含義不同。無效合同是指因不符合或違反法律要求的、不能發生當事人預期的法律后果的合同。不成立合同是形式不符合法律規定的合同，無效合同是本質不符合法律規定的合同，兩者強調的內容不一樣。
2.兩者形成的法律關系不同。不成立合同當事人之間已形成的是締約關系。盡管當事人未形成合同法律關系，但不等于相互之間沒有任何權利義務。當事人的締約關系已消滅，因為此時合同已成立，當事人在締約階段的權利義務已完成。
三、購房合同不成立的條件
購房合同不成立的條件有：
1.當事人就合同的主要條款未能達成一致；
2.當事人未采用法律規定的形式訂立合同也未履行主要義務；
3.合同不具備要約和承諾階段。
法律依據
《中華人民共和國民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。


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