一、商品房銷售合同和預(yù)售合同的區(qū)別
商品房銷售合同和預(yù)售合同的區(qū)別是：
1.預(yù)售合同在商品房預(yù)售時采用，房屋竣工交付使用，買受人付清全部房價款后，可直接辦理過戶手續(xù)。
2.銷售合同適用于商品房竣工驗收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證的商品房的銷售。
根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起三十日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。
二、商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備的證件有哪些
商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)具備的證件是房產(chǎn)五證。友情提示您，房地產(chǎn)開發(fā)商在房地產(chǎn)市場上銷售商品房，必須具備一定的條件，并且按照有關(guān)的規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)。其中必須具備的“五證”是指：
1.國有土地使用證，是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定年限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；
2.建設(shè)用地規(guī)劃許可證，是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；
3.建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；
4.建筑工程施工許可證；
5.商品房預(yù)售許可證。
三、商品房合同違約金怎么算
商品房合同違約金的算法由當(dāng)事人自行約定。
根據(jù)《民法典》第五百八十五條規(guī)定當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。


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